Накратко
- Груб строеж, цена на квадрат през 2026 г.: най-често 300–500 € на м² разгъната застроена площ (РЗП); по-прости къщи излизат около 300–380 €, а модерна или сложна архитектура – 450–600 €.
- Грубият строеж включва изкоп, основи, стоманобетонна конструкция, зидария и покрив и завършва с Акт 14. Не включва инсталации, дограма, изолации, мазилки и настилки.
- Той е около 40–50% от крайната сума на къщата до ключ.
- За обикновена къща срокът е най-често 3–5 месеца; във Варна най-важни са влагата и свлачищните терени, във Велико Търново – наклонът и студовете.
- Точна цена се дава само по проект, геология и подробна КСС след оглед на парцела.
Груб строеж: цена на квадрат през 2026
Цената на квадрат на грубия строеж се смята върху разгъната застроена площ (РЗП): сбора от площта на всички етажи, включително сутерена, ако има такъв. Затова къща със 100 м² на етаж и два етажа се цени като 200 м², а не като 100.
Таблицата обобщава пазарните ориентири към октомври 2026 г. от публични ценови справки на строителни фирми и портали. Те не са оферта на Altea Build. Справките не винаги се съгласуват помежду си, затова диапазоните се застъпват.
| Клас | Ориентир, €/м² РЗП | За каква къща се отнася |
|---|---|---|
| Икономичен | 300 – 380 | Проста форма, стандартни материали, равен терен |
| Среден | 350 – 510 | Типична двуетажна къща със стандартна конструкция |
| По-висок или сложен | 450 – 600 | Модерна архитектура, големи отвори, труден терен |
Една от справките разграничава и по вид къща: едноетажна 320–380 €/м², двуетажна 360–450 €/м², традиционна 320–400 €/м², модерна архитектура 450–600 €/м². Към края на 2025 г. част от източниците още посочват 250–420 €/м², но две независими справки твърдят, че през 2026 г. грубият строеж е с около 15–20% по-скъп спрямо 2024 г.
Груб строеж на къща: цена за 100, 150 и 200 м²
| Площ (РЗП) | Сума при 300–500 €/м² |
|---|---|
| 100 м² | 30 000 – 50 000 € |
| 150 м² | 45 000 – 75 000 € |
| 200 м² | 60 000 – 100 000 € |
За реалистичен бюджет една фирма сочи 40 000–45 000 € за къща от 100–110 м² с базови материали и от 50 000 € нагоре за по-добри материали, двуетажна къща или по-голяма площ. Повечето справки не уточняват ДДС, затова питайте при всяка оферта.
Грубият строеж е само първата част от сметката. Колко струва цялата къща, с разбивка по етапи и примерен бюджет, разглеждаме в статията строителство на къща: цена 2026.
Какво включва груб строеж на къща и какво не
„Груб строеж“ не е законово понятие, а пазарен термин. Обикновено означава завършена носеща конструкция със зидария и покрив, и в практиката се определя като строеж до Акт 14. Но фирмите го дефинират малко по различен начин, затова проверявайте списъка в договора.
Обикновено е включено
- изкопни работи и отвозване на земните маси;
- основи, хидроизолация на основите и обратна засипка;
- стоманобетонна конструкция: колони, греди, плочи между етажите и стълбища;
- външна и вътрешна зидария;
- покривна конструкция и покритие (при някои фирми покритието е отделно);
- комини и отдушници, ако са в проекта.
Обикновено НЕ е включено
- ВиК и електрическа инсталация, отопление и климатизация;
- дограма (прозорци и входна врата), фасадна топлоизолация и мазилки;
- замазки, настилки, облицовки, санитария, вътрешни врати, боя;
- проект, геология, строителен надзор, такси и връзки с мрежите;
- оградата, двора и вертикалната планировка.
Част от тези пера са описани в довършителните работи, а други изискват отделна инсталационна част. Важно е да знаете, че след грубия строеж остава близо половината от бюджета.
Контролен списък преди да подпишете. Попитайте писмено: включено ли е извозването на изкопа, бетонпомпата, лабораторните проби, хидроизолацията на основите и покривното покритие? Според една строителна фирма точно тези пера понякога липсват в ниските оферти и излизат по-късно като „допълнителни“.
От какво зависи цената на груб строеж на квадрат
Разликата между 300 и 600 € на квадрат не е произволна. Ето най-важните причини.
Основи и терен
Наклонен парцел, слаба почва, подпочвени води или труден достъп оскъпяват основите най-силно. Само изкопът и фундаментът са около 40–70 €/м² в една от справките, но на склон или при подпорна стена сметката лесно се удвоява. Затова геологията е първата стъпка, а не излишен разход.
Етажи, форма и сутерен
Простата правоъгълна форма е най-евтина. Всеки еркер, конзола, голям отвор и подземен етаж добавя кофраж, арматура и труд. По-малките къщи са по-скъпи на квадрат, защото фиксираните разходи за техника и организация се разпределят върху по-малко площ.
Покрив
Двускатният покрив с проста конструкция е значително по-евтин от многоскатния със стрехи и капандури. Покривната конструкция е около 80–120 €/м² РЗП, а видът покритие (керемиди, ламарина, мембрана) променя цената допълнително.
Материали и труд
Според една справка материалите са 60–70% от стойността на грубия строеж. Според друга трудът сам е около 30–50% (150–250 €/м² само за майстори). Двете граници се застъпват, но изводът е един: най-евтината бригада често излиза най-скъпа, когато се стигне до преправяне.
| Дейност при груб строеж | Ориентир, €/м² РЗП |
|---|---|
| Изкоп и фундамент | 40 – 70 |
| Армировка и кофраж | 60 – 90 |
| Бетон и изливане | 80 – 100 |
| Зидария | 60 – 80 |
| Покривна конструкция | 80 – 120 |
| Комини и отдушници | 15 – 30 |
| Общо | 335 – 490 |
Място и сезон
В малки населени места някои фирми посочват цени с 20–30% по-ниски от градските. Бетонирането през зимата оскъпява бетонните работи с около 10–15%, а според една справка е най-добре да започнете през март или април, за да избегнете студовете.
Не знаете в коя част от диапазона попада вашата къща? Вижте как строим къщи във Варна и региона и заявете безплатен оглед и оферта във Варна и Велико Търново.
Материали за груб строеж: от какво се формира цената
В основата на грубия строеж стоят бетонът, арматурата, кофражът и зидарията. Таблицата показва единични цени от публикация на строителна фирма за 2026 г. Те са по-скоро за София и за по-големи обекти, така че за къща във Варна или Велико Търново са само ориентир за съотношението между материалите.
| Позиция | Ориентир |
|---|---|
| Машинен изкоп, обикновена почва | 8 – 14 €/м³ |
| Извозване на земни маси | 6 – 8 €/м³ |
| Бетон C20/25, доставен и положен | около 116 €/м³ |
| Бетон C25/30 | 120 – 125 €/м³ |
| Арматура, доставка и монтаж | около 1,85 €/кг |
| Кофраж на плочи | около 28 €/м² |
| Тухлена зидария 25 см | 18 – 22 €/м² |
| Газобетон 25 см | 22 – 28 €/м² |
Газобетонът е малко по-скъп на квадрат стена, но дава по-добра топлоизолация. Изборът между тухла и газобетон е въпрос на проект, а не на цена. Ако се колебаете и между масивна и сглобяема конструкция, прочетете сравнението на сглобяема и масивна къща: при сглобяемата къща обхватът на „грубия строеж“ е различен.
Етапи и срокове на грубия строеж
- Подготовка и изкоп. Трасиране, ограда на обекта, временни ток и вода, изкоп.
- Основи. Кофраж, армировка, бетониране и хидроизолация на основите.
- Носеща конструкция. Колони, греди и плочи етаж по етаж.
- Зидария. Външни и вътрешни стени, стълби.
- Покрив. Покривна конструкция, хидроизолация и покритие.
- Приемане. Проверка на конструкцията и Акт 14.
За обикновена еднофамилна къща източниците дават общо 2–6 месеца, най-често 3–5. По-малка и проста къща е по края на този интервал, а двуетажна, с много отвори или на склон отнема повече. Бетонът се натоварва едва след около 28 дни, така че плочите не могат да се форсират. Срокът не включва проекта и разрешението за строеж, нито зимните прекъсвания и забавените доставки.
От идеята до нанасянето в къщата (проект, разрешение, груб строеж, инсталации и довършване) стандартният срок е 8–14 месеца. Ако искате къщата да е готова до зимата, обмислете график, който започва през пролетта.
Акт 14 и проверка на груб строеж
Актовете и протоколите по време на строителството се съставят по Наредба № 3 от 31.07.2003 г. Акт 14 е този, с който се удостоверява етапът на конструкцията, затова пазарът нарича грубия строеж „до Акт 14“. Кои точно актове се съставят и кой ги подписва, зависи от категорията на строежа; по правило ги подписват участниците в строежа, включително строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, когато има такова. Повече за Акт 14, 15 и 16 четете в статията Акт 14, 15, 16 и БДС.
Преди да приемете етапа и да платите последната вноска за него, проверете:
- съответствието на конструкцията с проекта: размери, вид и брой на колоните, плочите и гредите;
- документацията за скритите работи: армировка преди заливане, хидроизолация и дренаж на основите (желателно със снимки и протоколи);
- протоколите за бетона и пробите, когато са предвидени;
- завършеността на покрива и липсата на течове;
- списъка със забележки и срока за отстраняването им.
Грешки при груб строеж, които оскъпяват къщата
- Строеж без геология. Икономията от няколко хиляди евро може да струва десетки хиляди за подсилване на основите.
- Сравняване на цени без спецификация. Две оферти със 100 € разлика на квадрат често са за различен обем.
- Липса на проект и КСС. Без тях всяка промяна на място се плаща на високи цени.
- Промени по време на строежа. Преместена стена или добавен отвор след заливането на плочата означават къртене.
- Плащане по календар или напред. Правилното е плащане по реално изпълнени етапи.
- Най-евтината бригада. Рискът е преправяне, скрити такси и пропуснати детайли.
- Игнориране на хидроизолацията и дренажа. Тези пера се изпълняват веднъж и е почти невъзможно да се поправят после.
- Липса на резерв. Строежът често се оскъпява с 10–30%; заделете поне 10–15%.
Груб строеж във Варна и във Велико Търново: местни особености
Altea Build работи във Варна и региона и във Велико Търново и региона. Публичните справки по градове са малко; единствената, която намерихме, е за 2025 г. (лева, превърнати по курса 1,95583).
| Груб строеж, €/м² РЗП (2025) | Варна | Велико Търново |
|---|---|---|
| Ориентир | 360 – 490 | 330 – 460 |
Груб строеж Варна
Морският климат означава влажен и солен въздух, силен вятър и по-голям риск от влага в основите и зазиданите части. Затова хидроизолацията, дренажът и качеството на бетона тук тежат повече. В отделни части от Варна, например в Аспарухово и Галата, са описани свлачищни зони; геологията и подпорните стени могат да променят бюджета значително. В Бриз, Виница, Прибой или Евксиноград теренът е различен, а извън града, в Аксаково, Белослав или Девня, се добавят достъпът и връзките. Лятото работната ръка във Варна обикновено е по-скъпа. Разрешението за строеж издава Община Варна.
Груб строеж във Велико Търново
Тук най-голямото предизвикателство е релефът: стръмни и хълмисти парцели изискват подпорни стени, водоотвеждане и по-дълбоки основи. Зимите са студени, затова основите се полагат под дълбочината на замръзване, която определя проектът, а зимното бетониране е по-скъпо и по-рисково. В Арбанаси, в старата част на града и в други защитени зони има допълнителни изисквания. Разрешението издава Община Велико Търново; извън града, в Дебелец, Самоводене, Горна Оряховица или Лясковец, важат същите стъпки, но с различни условия на парцела.
Как Altea Build може да помогне във Варна и Велико Търново
Altea Build е строителна компания с над 15 години опит, започнала като малък семеен бизнес. Работим във Варна и региона и във Велико Търново и региона със собствени проверени бригади и контрол на качеството на всеки етап.
- Безплатна консултация и оглед на парцела.
- Прозрачна оферта по позиции, с писмен график и списък на материалите, в която е описано точно какво влиза в грубия строеж.
- Изпълнение с редовни доклади за напредъка.
- Финална проверка и предаване с дългосрочна гаранция на ключовите елементи.
Можем да поемем груб строеж, а после и довършителните работи, и да проектираме къщата с архитектурното проектиране със всички инженерни части. В момента строим две модерни къщи в Прибой, Варна. Обадете се на 0887 37 77 13, 0894 38 33 85 или 0894 51 47 57 (понеделник–петък, 09:00–18:00) или пишете ни през страницата за контакти, за да уговорим оглед.
