Накратко
- Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на одобрен проект. Без него къща не се строи (чл. 148 от Закона за устройство на територията).
- Редът е: скица или виза, проект със съгласувани инженерни части, оценка за съответствие, одобряване и разрешение. По закона визата се издава до един месец, проектът се одобрява до 14 дни или до един месец, а разрешението – до 7 дни след одобрението.
- Проект за къща от около 100 кв. м струва по публични ценоразписи най-често 3 000–6 000 €; по-голяма къща или по-пълен обхват излизат до 9 000 € и повече.
- Най-скъпите грешки стават преди проекта: непроверен парцел, свлачищен район, защитена зона. Арбанаси и старата част на Велико Търново изискват допълнителни съгласувания.
- Altea Build проектира и строи във Варна и Велико Търново и координира всички части на проекта от един екип.
Какво е разрешение за строеж и кога се изисква
Разрешение за строеж е актът, с който общината ви позволява да започнете строителството по одобрен проект. Законът за устройство на територията (ЗУТ) е категоричен: строежи могат да се извършват само ако са разрешени (чл. 148, ал. 1). Затова за нова къща във Варна, Виница или Прибой, във Велико Търново или Арбанаси редът е един: първо проект за къща, после одобрение, после разрешение и чак след това багер на парцела. Разрешението се издава от главния архитект на общината, на чиято територия е имотът.
Новата еднофамилна къща с височина до 10 м е „ниско застрояване“ (във вилните зони – до 7 м) и според категоризацията в закона е строеж от пета категория (чл. 23 и чл. 137 ЗУТ). Това е най-леката категория за жилищни сгради: положително становище на пожарната се изисква само за строежи от първа до трета категория, така че за къща обикновено не е нужно.
Не всичко изисква разрешение. По чл. 151 ЗУТ без него се правят например текущ ремонт, подпорни стени до 1,2 м, плътни огради с височина до 0,6 м в рамките на имота, остъкляване на балкони и градински елементи до 2,5 м. За съществуваща еднофамилна къща има облекчение и за инсталации за топлинна и електрическа енергия от възобновяеми източници до 20 kW, например термопомпа или соларна система, но с предварително уведомление до главния архитект; повече има в статията ни за термопомпа и подово отопление. Нова къща, пристройка, надстройка и самостоятелен гараж в двора имат нужда от разрешение.
Разрешение за строеж стъпка по стъпка: от парцела до разрешителното
Схемата е една и съща в Община Варна, Община Велико Търново и останалите общини; различават се списъците с документи и таксите. Така изглежда пътят, както го водим при проектирането на къща:
Проверка на парцела
Устройствен статут, показатели за застрояване, достъп, инфраструктура, терен и ограничения: още преди капарото.
Скица или виза
Извадка от действащия подробен устройствен план или виза за проектиране, по желание с изходни данни от ВиК и електроразпределителното дружество.
Идеен проект
Разпределение, обеми, фасади и разположение на парцела. Това е най-евтиният момент за промени.
Технически проект
Архитектура, конструкции, ВиК, електро, ОВК, енергийна ефективност и другите части, съгласувани помежду си.
Оценка за съответствие
Проверка на проекта от експертния съвет на общината или от независим консултант.
Одобряване на проекта
Внасяте документите в общината, а главният архитект одобрява проекта или отказва по законосъобразност.
Разрешение за строеж
Издава се от главния архитект, а ако поискате, може едновременно с одобряването на проекта.
Съобщаване и обжалване
Разрешението се съобщава на заинтересуваните лица и може да се обжалва в 14-дневен срок. Следва откриване на строителната площадка.
Какво включва инвестиционният проект
Инвестиционният проект не е само красиви фасади. Общинските списъци за къща изброяват части като архитектура, конструкции със статически изчисления, ВиК, електро, ОВК (отопление, вентилация, климатизация), геодезия, инженерно-геоложки доклад, енергийна ефективност, пожарна безопасност, безопасност и здраве, озеленяване. Ако искате термопомпа, подово отопление или соларна система, те се заделят в част ОВК и електро още сега, а не се „доизмислят“ след мазилката.
Виза за проектиране или скица от ПУП
Преди първата линия трябва да е ясно какво позволява имотът. Визата за проектиране е извадка от действащия подробен устройствен план (ПУП) с линиите на застрояване, допустимите височини, плътност и интензивност на застрояване. Не е задължителна за всеки парцел, но е полезна: с нея можете да поискате и изходните данни от ВиК и електроразпределителното дружество (чл. 140 и 140а ЗУТ). Задължителна е в определени случаи, между които обектите – недвижими културни ценности. Ако за имота няма подходящ план или той не допуска желаното, първо се изработва или променя ПУП: отделна процедура със собствени срокове.
Оценка за съответствие: кой я прави
Преди одобряването проектът се проверява за съответствие с плана, нормативите и взаимната съгласуваност на частите. За жилищни сгради с ниско застрояване това прави експертният съвет на общината; ако предпочетете, можете да наемете независима консултантска фирма, която съставя комплексен доклад (чл. 142, ал. 6). Отделно част „Конструктивна“ се проверява от лице с право на технически контрол, а енергийната ефективност – от вписани по закон специалисти (чл. 142, ал. 10 и 11). Изборът влияе на срока, както се вижда в следващия раздел.
Колко време отнема разрешението за строеж
Законът дава на общината ясни срокове. Те не включват времето за проектиране, което е най-променливата част от пътя.
| Етап | Срок по закона |
|---|---|
| Виза за проектиране | до един месец от заявлението (чл. 140, ал. 7) |
| Одобряване на проекта, когато оценката е от консултант | 14 дни от внасянето (чл. 144, ал. 3) |
| Одобряване на проекта, когато оценката е от експертния съвет | един месец от внасянето (чл. 144, ал. 3) |
| Разрешение за строеж при одобрен проект | 7 дни от заявлението (чл. 148, ал. 4) |
| Обжалване на разрешението | 14 дни от съобщаването (чл. 215, ал. 4) |
Общините пишат същото в описанията на услугите си: Община Велико Търново например посочва 30 дни за визата, 14 дни за одобряване на проект и 7 календарни дни за самото разрешение, което може да се поиска и онлайн с квалифициран електронен подпис.
Три срока често се пропускат. Одобреният проект губи действие, ако в рамките на една година не поискате разрешение (чл. 145, ал. 4). Разрешението губи действие, ако строителството не започне в три години от влизането му в сила или ако в пет години от започването не е завършен грубият строеж заедно с покрива (чл. 153, ал. 2). Презаверка е възможна еднократно и се иска до три месеца след изтичането на срока.
Реалното време зависи най-много от пълнотата на документите и от броя кръгове промени в проекта.
Документи за разрешение за строеж: чеклист
Точният списък е в нормативните актове и в описанието на услугата на вашата община, но основата е еднаква (чл. 144 ЗУТ и списъкът на Община Велико Търново):
- Писмено заявление по образец на общината.
- Документ за собственост или за учредено право на строеж.
- Виза за проектиране или скица – копие от действащия ПУП.
- Изходни данни и условия за присъединяване към ВиК и електроразпределителната мрежа (във Велико Търново общината изисква предварителни договори с дружествата).
- Инвестиционен проект с всички необходими части.
- Оценка за съответствие, когато е изготвена от консултант, плюс оценките по част „Конструктивна“ и „Енергийна ефективност“.
- Разрешение за премахване на дървесна растителност, ако строителството засяга дървета.
- Данни за влезли в сила актове по специални закони (например Закона за културното наследство), когато се изискват за имота.
- Пълномощно, ако документите подава упълномощено лице.
- Платена такса.
Проект за къща: цена през 2026 г.
Търсенето „проект за къща цена“ дава на пръв поглед несъвместими числа: от около 2 600 € за готов проект до над 12 000 € за индивидуален. Не е задължително едни да са скъпи, а други евтини; цените описват различен обхват. Затова по-долу са разделени по фази и по големина на къщата. Всички цифри са индикативни пазарни цени към октомври 2026 г., в евро, събрани от публични ценови справки и ценоразписи на проектанти в страната. Те не са оферта на Altea Build. Точната цена идва след безплатна консултация, оглед и подробна оферта.
| Фаза и обхват | Ориентир (една публична ценова листа, 2026) |
|---|---|
| Идеен проект, само част „Архитектура“ | около 16 €/м² РЗП |
| Технически проект, само част „Архитектура“ | около 32 €/м² РЗП |
| Комплексен технически проект с основните инженерни части | около 42 €/м² РЗП, с минимална цена от около 8 000 € при тази листа |
| Къща (РЗП) | Идеен проект | Проект за разрешение за строеж |
|---|---|---|
| до 120 м² | 1 800–3 400 € | 3 500–6 000 € |
| 120–180 м² | 3 000–5 500 € | 5 500–9 000 € |
| над 180 м² | 4 000–8 000 € | 8 000–14 000 € |
Част от студията предлагат по-ниски стандартни пакети: например пълен технически проект със всички основни части за къща до 100 м² от около 3 000 €, а за къща между 100 и 200 м² – от около 3 000 до 5 500 €. Разликата между 4 000 и 8 000 € в две оферти често се обяснява с това, какво е включено, а не с качеството.
Проект за къща 100 кв. м: цена
За къща от около 100 м² разгъната застроена площ (РЗП) пълният проект за разрешение за строеж излиза най-често между 3 000 и 6 000 €. Долната граница е за стандартен пакет или за готов (типов) проект, адаптиран към парцела: за къща от около 100 м² с всички специалности такива проекти започват от около 2 600–3 000 €, без геодезия и геология. Горната граница е за индивидуален проект с повече варианти, подробна документация и допълнителни услуги. По оценка на проектанти разрешителната част добавя още около 1 500–3 500 € за заснемания, оценки и такси.
Какво влиза в цената и какво не
- Обикновено влиза: архитектура, конструкции, ВиК, електро, ОВК, енергийна ефективност и пожарна безопасност, според обекта.
- Питайте изрично за: геодезическо заснемане и инженерно-геоложки доклад, 3D визуализации, количествено-стойностна сметка, помощ при входирането в общината, авторски надзор по време на строителството и брой включени корекции.
Общински такси
Таксите на общината са малка част от бюджета. По публикуваното на сайта на Община Велико Търново през 2026 г. таксата за разрешение за строеж на строеж от пета категория е 25,56 €, за виза за проектиране – 38,35 €, а за одобряване на проект – около 25 €. Във Варна и другите общини проверете действащия ценоразпис.
Искате проект, който съобразява парцела, бюджета и обхвата още от първата скица? Вижте как работи нашето архитектурно проектиране или заявете безплатна консултация и оглед във Варна и Велико Търново през страницата за контакти.
Проектът определя формата, конструкцията и отоплението, а те – цената на къщата. Ориентири за самия строеж има в статията строителство на къща: цена 2026.
Разрешение за строеж във Варна и във Велико Търново
Община Варна
Във Варна процедурите по ЗУТ и по Закона за устройството на Черноморското крайбрежие се водят от дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ към общината. Издадените разрешения за строеж се публикуват в публични регистри на сайта на дирекцията, а проектите минават през експертния съвет по устройство на територията (ЕСУТ), чиито дневен ред и протоколи също са публични. За имоти край морето, например към Шкорпиловци, се прилагат и допълнителните правила на закона за крайбрежието.
Община Велико Търново
Община Велико Търново е описала на сайта си отделните услуги: виза за проектиране, одобряване на проекти, разрешение за строеж, презаверка и разрешение без одобряване на проект, например за гараж. Заявлението се подава на гише в отдел „Устройство на територията“ на пл. „Майка България“ № 2, а за част от услугите – по пощата, по имейл или онлайн с квалифициран електронен подпис. Извън града, в Горна Оряховица, Лясковец, Дебелец или Самоводене, разрешението се издава от главния архитект на съответната община (чл. 148, ал. 2 ЗУТ).
Особени случаи: гараж, свлачища и Арбанаси
Разрешение за строеж на гараж
Самостоятелният гараж в двора е постройка на допълващото застрояване и също се строи с разрешение. Процедурата е по-проста: не се одобрява цял инвестиционен проект, а разрешението се издава по заявление с документ за собственост, ситуационна скица с линиите на застрояване, разстоянията и височините, и проектно решение от инженер-конструктор (чл. 147 и 153 ЗУТ). Ако плановете не предвиждат допълващо застрояване, главният архитект може да го допусне с виза, стига да не се надвишават показателите за имота (чл. 41). Във Велико Търново за това има отделна услуга със срок 7 календарни дни. Гараж, вграден в къщата, е част от основния проект.
Свлачищни райони и крайбрежие във Варна
Министерството на регионалното развитие поддържа регистър на свлачищните райони и на районите с абразионни и ерозионни процеси по Черноморското и Дунавското крайбрежие. В регистриран свлачищен район не се допуска застрояване без изградена канализация (чл. 87, ал. 5 ЗУТ), а строителството се разрешава след предварително съгласие на министъра, при доказана устойчивост с инженерно-геоложки проучвания (чл. 96).
Арбанаси и старата част на Велико Търново
Когато имотът е в границите или в охранителна зона на недвижима културна ценност, разрешение за строеж се издава при спазване на Закона за културното наследство (чл. 148, ал. 4 ЗУТ). Визата за проектиране за такива строежи се издава със задължителни линии на застрояване и максимално допустима кота корниз, когато няма одобрени специфични правила (чл. 140, ал. 4), а проектът трябва да включва мерките от съответните актове по специалните закони. Арбанаси стана през декември 2024 г. първият архитектурен резерват с обновен статут, граници и режими на опазване. Очаквайте повече съгласувания и време, и проверете режима на имота още преди сделката.
Строеж без разрешение: какво рискувате
- Строежът е незаконен, когато се извършва без одобрени проекти или без разрешение, в несъответствие с ПУП или със съществени отклонения от проекта (чл. 225, ал. 2 ЗУТ).
- За строежите от четвърта до шеста категория кметът издава заповед за премахване, а ако не бъде изпълнена доброволно, премахването е принудително (чл. 225а).
- Разходите са за сметка на извършителя, но солидарно и на строителя, строителния надзор, проектанта и възложителя (чл. 225а, ал. 5 и 6).
- Докато на имота има незаконен строеж, лицето, което го е построило, не получава разрешение за нов (чл. 148, ал. 7).
- Сграда без акт за въвеждане в експлоатация не може законно да се ползва (чл. 178). За актовете по време на строителството вижте статията Акт 14, 15, 16 и БДС.
Узаконяването е изключение с тесни условия и не бива да е план. По-сигурно е да започнете с разрешение.
Как Altea Build ви помага във Варна и във Велико Търново
Altea Build е строителна компания с над 15 години опит, която започна като малък семеен бизнес. Работим във Варна и региона (основно) и във Велико Търново и региона. Архитектурното проектиране при нас върви от идея до работни чертежи, а всички инженерни части – конструкции, ВиК, електро и ОВК – се координират така, че чертежите да си съвпадат и да отговарят на изискванията за разрешение за строеж.
Ако строите при нас, проектантът и строителят работят като един екип: решенията за стени, покрив, отопление и инсталации се вземат предварително, а не се оправят на строежа. След безплатната консултация и оглед получавате подробна оферта с писмен график и материали. Строителството на къщата изпълняват собствени проверени бригади с редовни доклади, а накрая има финална проверка, забележки и формално предаване с гаранция. Отоплението, ВиК и електро също влизат в нашите инсталации. Правните въпроси за собствеността и сервитутите остават за нотариус или адвокат; ние ви казваме какво е възможно архитектурно и строително.
Имате парцел във Варна, Виница, Прибой или Белослав, или във Велико Търново и околностите му, и искате да знаете какво можете да построите? Обадете се на 0887 37 77 13 (или на 0894 38 33 85, 0894 51 47 57) в делнични дни между 09:00 и 18:00 или ни пишете през страницата за контакти.
